Vista del centro Storico di Città Alta da San Vigilio.

L’anno appena cominciato sarà decisivo per il settore immobiliare italiano e per i player che si trovano intorno al tavolo del “Monopoli vivente”: venditori, acquirenti, istituti di ricerca e osservatori, agenti immobiliari. Vediamoli uno per volta.

Venditori: la responsabilità del realismo

Oggi i proprietari si dividono in due categorie: venditori e non-venditori. Questi ultimi sono quelli che camminano con la testa girata all’indietro, guardano ancora ai prezzi del picco di mercato del 2007, e si riconoscono dalla frase “se non prendo i soldi che chiedo, mi tengo la casa”. Infatti se la terranno, perché nessuno è disposto ad acquistare oggi un immobile ai prezzi di 5 anni fa, che hanno subìto un taglio medio del 30 per cento. I proprietari “venditori” invece non sono quelli che vogliono, ma quelli che devono vendere, per ragioni economiche o esistenziali, personali o legate alle esigenze abitative del nucleo familiare. La reale e concreta spinta alla vendita li costringe a prendere atto dei valori di mercato attuali e ad adeguarvisi. Ai proprietari sta dunque la responsabilità di decidere se vogliono mettere sul mercato oggi il loro immobile, prezzandolo secondo i valori di mercato di oggi, o se vogliono stare alla finestra a guardare. Ma in tal caso dovranno attendere se va bene 5 anni, se va male i “10 anni per uscire dalla crisi” preconizzati dal cancelliere Frau Merkel: e nel frattempo il loro immobile invecchierà e nel 90 per cento dei casi si troverà in una classe energetica a bassa prestazione, che nel corso degli anni diventerà sempre più obsoleta. E alla fine delle “vacche magre” nessuno può garantire che la ripresa riporterà i valori immobiliari ai livelli pre-crisi, anzi diversi economisti tendono ad escluderlo.

Acquirenti: la responsabilità dell’opportunità

Che oggi sia il momento dei buoni affari immobiliari l’hanno capito tutti, ma proprio tutti. Questa è la fase storica in cui l’offerta di case abbonda e i proprietari, se appartengono alla categoria dei venditori (e non a quella dei non-venditori), sono disposti a trattare il prezzo. L’acquirente che sa cogliere questa irripetibile occasione storica è quello che, trovato l’immobile giusto per le sue esigenze e il budget, fa un’offerta concreta al proprietario e si porta a casa la casa (perdonate il bisticcio). Anche qui, esistono gli acquirenti e i turisti di case, che girovagano per anni senza mai concludere nulla, vagheggiando ulteriori ribassi e la mitica “casa perfetta”, quella solo pregi e niente difetti. Anche tra gli acquirenti, insomma, fa mercato non chi vorrebbe, ma chi vuole comprare casa perché deve, ossia è spinto da una motivazione personale e familiare concreta e forte. Questi sono gli acquirenti che sanno cogliere le opportunità e investono sulla qualità dell’abitare, che è qualità della vita: e la vita è quella che vivo ora con le esigenze di adesso, non quella futura che ancora ha da venire e al momento è solo una potenzialità. Compra casa chi sa cogliere il “qui e ora” e non si lascia sfuggire l’immobile giusto quando l’ha trovato: se è giusto per lui lo sarà anche per qualcun altro, se il prezzo è allettante anche altri compratori sono dietro l’angolo, e tergiversare in questi casi non è mai politica vincente.

Centri studi: la responsabilità della verità

Troppo spesso ci tocca leggere report immobiliari, anche di blasonati centri studi o osservatori, scritti con gli occhiali rosa: “sostanziale tenuta del mercato”, “calano le compravendite ma i prezzi no”, “lieve limatura dei valori ma la ripresa è dietro l’angolo”, “arriveranno gli investitori stranieri a risollevare il comparto immobiliare”. Sono dati platealmente smentiti dalla vox populi, quella della “sciura Maria” che va a far la spesa al supermercato, e dai veri esperti di case, ossia gli agenti immobiliari che tutto il giorno, tutti i giorni stanno sul marciapiede per cercare di venderle. Edulcorare o falsificare la realtà espone al ridicolo, provoca scollamento dall’opinione pubblica che ben conosce la situazione di mercato, e diventa controproducente: “se questi negano l’evidenza, allora il settore immobiliare è proprio messo male”. Ai centri studi va ricordato che questa è l’ora della verità e non delle favolette ad usum delphini, che non ci portano da nessuna parte. Chi opera una contraffazione della realtà non fa un favore al settore immobiliare, che ha bisogno di realismo e prima ancora di trasparenza.

Sant'Alessandro in Colonna. Bergamo Centro

Agenti immobiliari: la responsabilità della consulenza

Oggi più che mai il consumatore è confuso e disorientato, e sta all’agente immobiliare, prima ancora di vendere e se vuole arrivare a vendere, offrire al cliente la bussola per interpretare la fase di mercato attuale. Fino al 2007, ad esempio, si poteva pensare di accondiscendere alle richieste un po’ esuberanti dei proprietari venditori, fisiologicamente portati a gonfiare un po’ il prezzo del loro immobile, pensando che il mercato in crescita avrebbe dato loro ragione: bastava aspettare 6 mesi o un anno e la rivalutazione dei prezzi avrebbe agganciato la loro sopravvalutazione della casa in vendita. Oggi la situazione è ribaltata, e andar dietro alle richieste sballate non solo fa perdere tempo a tutti (in primis all’agente immobiliare), ma fa perdere soldi al proprietario, che aspettando aspettando rischia di trovarsi di fronte ad amare sorprese. La responsabilità dell’agente immobiliare, se davvero vuole fare gli interessi del cliente (e anche i propri, dato che se non vende non mangia), è quella di dirgli la verità e aiutarlo a capire dove sta andando il mercato, riportando gradualmente il proprietario coi piedi per terra attraverso una ragionata revisione del prezzo, fino ad incontrare i valori di mercato correnti, gli unici che consentono di vendere non ieri, non domani ma oggi. Starà poi alla responsabilità del venditore capire se davvero vuole vendere, o se preferisce ritirare l’immobile dal mercato; ma questa è un’altra storia, e non ripetiamo quanto detto all’inizio di questo editoriale. Analogamente dobbiamo interpretare le esigenze dell’acquirente, aiutandolo a capire quando la casa che ha trovato è quella giusta per lui, incrociando i suoi bisogni abitativi con il budget e l’offerta di mercato. Mai come oggi emerge l’importanza dell’agente immobiliare professionale, un mediatore che deve operare sul repricing lato venditore, e sulla concretizzazione della proposta d’acquisto lato acquirente, per tornare a fluidificare il mercato e rimettere in moto il volano immobiliare. Così facendo perderemo sì dei clienti, che sono però quelli che non vendono né acquistano ma sempre vagheggiano, quelli che non vogliono ma vorrebbero, e certo non rappresentano il nostro core business; ma guadagneremo la stima e il giusto compenso da quei veri venditori e veri acquirenti che avremo aiutato a fare quella che è una delle più importanti scelte per famiglie e investitori: la compravendita immobiliare.

Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo

RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO ISTRUZIONI PER L’USO

Il regolamento di attuazione del 30 Novembre 2011, ha definitivamente avviato l’obbligo di installare nei Condomìni con riscaldamento centralizzato una regolazione autonoma ad ogni calorifero. E’ obbligo di legge, ma anche una ottima miglioria dell’appartamento: si potrà tenere spento il riscaldamento in caso di assenze prolungate, e limitare costosi eccessi di temperatura negli ambienti più caldi.

Come ogni strumento tecnico, anche questo sistema può nascondere insidie per il nostro portafoglio. Attenzione quindi che anche il vostro Condominio scelga con accortezza.

Se abitate al primo o all’ultimo piano la vostra bolletta potrebbe aumentare. Questi appartamenti sono notoriamente più freddi, ovvero necessitano di maggiore quantità di calore, che il nuovo sistema diligentemente registrerà.

L’impegno economico da prevedere per la installazione è tra 100 e 140 euro per ogni calorifero.

Una innovazione pesante già per la spesa iniziale. Ma non sono da trascurare i costi successivi per i servizi di  lettura e conteggio di ripartizione. Costi contenuti, ma continuativi.

A questo proposito, l’esperienza dalle zone dove questa normativa è già funzionante da anni (Piemonte), evidenzia l’importanza di non accontentarsi di una sola lettura a fine stagione : potrebbe essere troppo tardi per rimediare ad eventuali rilevazioni anomale.

Esistono per questo i CSC (centri specializzati della Contabilizzazione) che la Siemens ha promosso a corredo del suo prodotto di prima qualità. Si tratta di team di tecnici esperti di questo servizio. Offrono la migliore competenza per una corretta progettazione e installazione sui tantissimi tipi da calorifero, e un efficace monitoraggio dei consumi anche con l’utilizzo delle moderne tecnologie Internet e Wireless.

CSC Bergamo – Fiberg srl

Ai lettori di Bergamo info, offriamo gratuitamente la presenza di un tecnico CSC alla assemblea del vostro  Condominio.

http://www.fiberg-clima.com/prodotti/contabilizzazione-del-calore

BERGAMO

Questa mattina, nella sede del Pdl, Carlo Saffioti, segretario provinciale del Pdl, e Giuseppe Petralia, capogruppo consiliare del Pdl, hanno presentato una proposta di “terapia d’urto” per dare più vigore alla giunta Tentorio e per dire ai cittadini quello che la giunta può fare e non può fare stante la stretta economica del governo. “Stati generali della maggioranza”, li ha anche chiamati Saffioti dai quali, parte politica, parte istituzionale (leggi gruppo consiliare) e giunta stessa dovranno “uscire con un programma chiaro per la città”. E il congresso provinciale del Pdl? “A prescindere da questo evento – ha precisato Saffioti – A Bergamo, a differenza di altre città lombarde, abbiamo avuto la fortuna di far ricadere poco o niente le diatribe politiche sul governo della città, e così faremo anche questa volta”.

Le priorità di questa terapia d’urto? “No a tagli lineari, alla Monti tanto per intenderci, ma mirati, e mantenere adeguate capacità di spesa corrente per settori vitali quali i servizi alla persona (vista l’aumentata pressione fiscale governativa a scapito sopratutto delle fasce sociali più deboli nda), le politiche giovanili, la cultura e il turismo, volano quest’ultimo dello sviluppo di una città come Bergamo. E la scuola”. La sicurezza, tema caro alla Lega? Su tagli su questo punto, Saffioti e Petralia con prudenza, non si sbilanciano… “ma qualche ridefinizione andrà valutata”, si lascia sfuggire Petralia. Che poi aggiunge: “Le nuove entrate fiscali, come l’Imu, solo in parte andranno nelle nostre casse comunali perché il 50% andrà allo Stato e ci ritroviamo pure a fare gli esattori per conto dello Stato”. Quali sono i progetti programmatici che invece vanno rivisti? “Ci sono opere pubbliche utili come il nuovo piazzale della stazione che però deve fare i conti con le minori disponibilità di spesa, opere come Gamec, dove c’è almeno il contributo del privato (vedi Ubi Banca nda) e opere che oggi appaiono più difficoltose come il progetto di risalita di Città Alta”, dice Petralia.

Altro punto è l’alienazione del patrimonio edilizio comunale come il caso di Palazzo Suardi, per far cassa: tutto andrà rivalutato attentamente.”Tentorio comprende l’utilità di un confronto politico – dice Petralia – per  ridare spazio anche al gruppo consiliare e alla politica. In tempi di crisi i gruppi consiliari non possono più seguire una posizione defilata, ruolo cui sono normalmente destinati in situazioni normali”.  Confronto politico, confronto nel gruppo consiliare, confronto in giunta: tre livelli di lavoro attendono il centrodestra a Bergamo: un compito non invidiabile: “Lo sappiamo, risponde Petralia – ma la città ce lo chiede”. E Saffioti: “Sarà un incontro programmato a giorni. Il luogo? Non ve lo diciamo, terremo spenti i cellulari”, dice ai giornalisti, scherzando. La partita nel centrodestra bergamasco è iniziata. La posta in gioco è pesante. E i messaggi che arrivano dalle forze economiche cittadini, insomma, quelli che contano: “Ci sono e ne terremo conto”, dice Petralia.

Poi il Senatur ha iniziato ad insultare il Premier: “Ci vuole una tobin tax per mettere sulla retta via le banche ma uno che viene da una grande banca che ha fatto fallire il mondo le banche non le tocca, tocca la povera gente  …. a casa, fuori dal cazzo”.

Infine attacco all’ex alleato: “A Berlusconi chiediamo di far cadere questo governo infame altrimenti non riuscirà a tenere in piedi il governo della Regione Lombardia. Come facciamo a sostenere il governo della Regione quando poi Berlusconi sostiene il governo infame di Monti? Non si può tenere i piedi in due scarpe. Fai cadere il governo oppure a elezioni ci andremo comunque per il governo della Lombardia”.

Insomma tanti insulti contro chi cerca di risolvere i guai causati dal suo ex Governo e nessuna idea. Speriamo vada in pensione quanto prima: saranno pochi i leghisti che ne sentiranno la mancanza.

di Giuseppe Allevi

INTERVENTO DI MIMMO PAGLIARINI

Da giorni televisioni, radio e giornali sono alla caccia di notizie e di giudizi sulle lotte in casa della Lega Nord . I contendenti  sembrano essere  “quelli di Maroni” e quelli del “cerchiomagico”.  A mio giudizio il premio va a radio Hinterland che venerdì 20 ha messo in piedi una trasmissione molto seria con domande intelligenti a tutti gli addetti al lavori.

Ogni tanto chiedono anche a me  “tu da ex leghista cosa ne pensi”. La mia risposta è sempre la stessa,  noiosa e ripetitiva. Eccola:

Primo: non sono per niente un ex leghista. Sono più leghista che mai. E’ la Lega che non è più la Lega. Nessun leghista serio avrebbe creduto che con quella roba chiamata federalismo fiscale  “abbiamo realizzato il federalismo  siamo contenti, è un grande successo e dobbiamo ringraziare Berlusconi che ci ha dato i voti”. Oppure che “qualcosa è meglio di niente”  o che  “non abbiamo il 51 % e quindi dobbiamo accontentarci”. Accontentarci di cosa??? Delle poltrone, dei sontuosi rimborsi elettorali o di qualche elemosina? Ecco un esempio:  «..non è stato un dono dello Stato a Lady Bossi – spiega il senatore leghista Fabio Rizzi – ma un regalo dei senatori della Lega alla nostra scuola. Ce lo permette il famoso “decreto marchette”, che si può discutere quanto vogliamo, ma ci ha permesso di avere i finanziamenti che avevamo bisogno». Fonte: La Provincia di Varese,  il quotidiano di Varese online  del 13 Luglio 2010. Il titolo dell’articolo  di Francesca Manfredi  era “Varese: alla scuola bosina un “dono” di 800mila euro”. La verità è che in tutti questi anni non abbiamo realizzato niente di niente. Lo zero assoluto! E siamo perfino riusciti a fare confusione sul significato della parola federalismo.

Secondo: quando la Lega era la Lega volevamo tutti la stessa cosa, c’era davvero un fantastico “comune sentire”. Se qualcuno se lo fosse dimenticato  ho fatto un taglia e incolla e nell’Allegato  qui in fondo  potete leggere il decalogo di piazza Massari: lo avevamo scritto nel 1990 nella vecchia sede della Lega a Milano in Piazza Massari. Non c’era e non poteva esserci  nessuna “lotta per comandare”. Eravamo amici con un sogno comune. Io ho detto tantissime volte (troppe, visto come è andata a finire) “no, no, dai scegli  pure lui: è più giovane, è bravo”. Ricordo  quando sceglievamo sulla base di un bel “pari o dispari” o di un  “testa o croce” . E ricorda anche le risate di quando avevo proposto di usare quel  “Pin pin cavalin sut al pe’ del taulin pan pos pan fresch’ m’induini cal’è quest” che avevo imparato da mia  nonna  Carlotta. Insomma, questa storia del cerchio magico è davvero triste!

Ieri Carlo Melato, un giornalista de  IlSussidiario.net  mi ha fatto questa domanda : “Maroni dice di voler tornare alla Lega delle origini. La sua guida potrebbe convincere quelli che come lei durante gli anni si sono allontanati?”.

Io non sono così importante ma se a qualcuno interessa ecco cosa ho risposto:

 “Se Maroni ha veramente detto di voler tornare alla Lega delle origini vuol dire che ha confermato che la Lega di oggi “è un’altra cosa” e non è più quella delle origini. Se lo ha detto naturalmente sono d’accordissimo. E’ vero! Ma il problema è cosa ha fatto e cosa ha detto Maroni un anno fa, due anni fa, tre anni fa.  Cosa ha fatto e cosa ha detto (o non ha detto)  in tutti questi anni che abbiamo buttato via. ? No, mi spiace ma  anche Roberto Maroni (come tanti altri vecchi amici) non ha più nessuna credibilità. Tuttavia, supponiamo che la Lega Nord faccia (finalmente) un congresso, che  Umberto Bossi venga  acclamato  presidente onorario a vita e che “Bobo” Maroni  venga votato segretario federale.

Ecco, se Maroni cominciasse con le due cose che adesso le dico avrebbe di certo i miei applausi e se necessario il mio aiuto.

Primo: anche se il Padreterno scrivesse e portasse sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana la più perfetta delle Costituzioni federali, migliore perfino di quella Svizzera, nel nostro comunque quella bellissimo Costituzione federale scritta dal Padreterno  non funzionerebbe. Perché i cittadini  non sono abituati a “partecipare”. E’ un problema culturale. Oggi si opera e si pensa come sudditi-con-diritto-di-mugugno, non come cittadini. Ma la partecipazione ed il controllo dei cittadini sono la base del federalismo.  Per questo motivo la nuova linea (nuova perché purtroppo di queste cose in Lega non se ne parla più da un pezzo) dovrebbe essere  quella di cominciare dal basso: ogni sindaco, assessore e consigliere comunale della Lega dovrebbe impegnarsi  per far partecipare i cittadini  alla gestione della cosa pubblica facendo più referendum (deliberativi e senza quorum!) possibile. Prevederli negli statuti del Comuni. Se Roma trovasse  qualcosa da ridire su statuti comunali che prevedono referendum deliberativi e senza quorum la linea dovrebbe essere di  mandare a quel paese Roma e il ministero degli interni. Questo per allenare i cittadini  a ragionare come cittadini consapevoli e non come sudditi: solo con questa base culturale poi il federalismo potrà funzionare.

Secondo: in Veneto bisognerebbe organizzare un bel referendum “informale-e-senza-effetti-giuridici” con questa domanda: “Volete che il Veneto diventi uno Stato indipendente, sociale e democratico, membro dell’Unione europea?”. In Catalogna lo hanno già fatto in quasi tutti i comuni. Anche questo serve per discutere, per ragionare, e per rendere i cittadini più consapevoli

Sarebbe un buon inizio. All’inizio degli anni 90 in Lega parlavamo di queste e di tante altre cose: questi ragionamenti in Lega  erano come  il pane quotidiano. Oggi mi sembra che le priorità della lega Nord siano diverse, ma forse sbaglio: devo dire che da quando ho letto su LaPadania che la legge sul cosiddetto “federalismo fiscale” è una cosa seria (!) ho smesso definitivamente di frequentare  l’ambiente

Giancarlo Pagliarini

Allegato: Ecco il “decalogo” di piazza Massari (la Lega a Milano nel 1990)

1. Limitare il potere di tassazione dello Stato e degli enti locali, identificando nella Costituzione un tetto massimo alla pressione fiscale complessiva. Invertire i flussi fiscali, eliminando l’intermediazione dello Stato e statuire che le PA di ogni Regione devono coprire almeno l’80% di tutte le loro spese, incluse quelle previdenziali. Solidarietà e perequazione possono coprire il rimanente 20% solo in assenza di sprechi e di significativa evasione fiscale nelle Regioni che ricevono la solidarietà dalle altre Regioni.

1. Riconoscere nella Costituzione l’impresa, e tutelarla

1. Limitare la presenza dello Stato nell’economia.

1. Regolamentare il diritto di sciopero.

1. Imporre obblighi di trasparenza  e di rendiconto ai sindacati.

1. Tutelare come valore fondamentale la professionalità, l’imparzialità e l’indipendenza della pubblica amministrazione.

1. Togliere gli attuali limiti all’esercizio dei referendum.

1. Statuire con molta chiarezza che il debito pubblico potrà essere trasferito alle generazioni future  solo a fronte di investimenti.

1. Passare gradualmente dall’attuale, assurdo sistema pensionistico “a ripartizione” a un più razionale e responsabile sistema “a capitalizzazione”.

1. Sancire nella Costituzione il principio dell’assoluta uguaglianza tra pubblico e privato, che devono essere considerate due sfere parimenti sovrane. Prevedere che se tra queste due sfere sorgono gravi conflitti, a decidere sia la volontà popolare, attraverso un referendum. Sancire che il cosiddetto “primato della politica” é un’idea falsa, e che una società libera e aperta é sempre dualistica: poggia cioè su una assoluta uguaglianza tra privato e pubblico.

 di Giancarlo Pagliarini ( pubblicato su l’indipendenza)

Si riporta la bozza dell’Art. 4
Accesso dei giovani alla costituzione di Società a responsabilità limitata

1. Dopo l’art. 2463 del Codice civile, è inserito il seguente articolo 2463-bis:

“1. Una “società semplificata a responsabilità limitata” può essere costituita da una o più persone fisiche che non abbiano compiuto i trentacinque anni di età alla data della costituzione.

2. I requisiti soggettivi dei soci devono sussistere alla data di costituzione e permanere per tutta la durata della società.

3. Il socio che perda i requisiti di cui al primo comma, è escluso di diritto dalla società ex art. 2473 bis del Codice civile, salva la possibilità di trasformare la società in altra società di capitali secondo le norme del Codice civile.

4. Il socio assente o dissenziente alla delibera di cui al comma precedente ha diritto di recesso nei 15 giorni successivi alla delibera di trasformazione.

5. La società deve costituirsi con un capitale minimo di 1 euro, interamente versato alla data della costituzione. I conferimenti possono essere effettuati soltanto in denaro.

6. Per la costituzione e le eventuali successive modifiche dell’atto costitutivo della società di cui al presente articolo non è richiesto l’atto pubblico, essendo sufficiente una comunicazione unica telematica al registro delle imprese, esente da diritti di bollo e di segreteria, nella quale sia dichiarato il possesso dei requisiti d’età, l’ammontare del capitale versato e gli ulteriori requisiti di cui all’art. 2463.

7. Nella denominazione sociale deve apparire chiaramente la denominazione “Società semplificata a responsabilità limitata”.

8. Salvo quanto previsto dal presente articolo, trovano applicazione alla società semplificata a responsabilità limitata le disposizioni di cui agli articoli 2462 e ss. in quanto compatibili.”

Dal sito dell’Arpa è possibile leggere  la situazione critica della nostra città in tempo reale. Credo non ci possano essere dubbi: meglio vivi a piedi che morti in macchina. di Giuseppe Allevi. Non comprendo perchè:

1 – mio figlio debba andare a scuola percorrendo a piedi il viale Vittorio Emanuele con le auto ferme in coda;

2 – alcuni atleti della palestra riescano a correre per 1 ora sul tapis roulant ma non a camminare per 10 minuti per raggiungere i locali della palestra;

3 – la mia vicina debba andare a prendere il caffè in macchina parcheggiando in sosta vietata;